Acheter un bien immobilier en couple sans être mariés

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La plupart des couples non mariés ne prévoient pas de disposition particulière et achètent en indivision. Il existe des alternatives : la tontine ou la constitution d’une société civile immobilière.

L’acquisition en indivision

Dans le cadre d’une acquisition en indivision, les concubins ou les partenaires achètent ensemble un bien dont ils deviennent propriétaires proportionnellement à leur apport.
La quote-part acquise doit correspondre à l’effort de financement. Ainsi, si l’achat se fait à concurrence de moitié, il est recommandé que chacun finance le bien dans la même proportion.
Il s’agit d’éviter toute difficulté ultérieure entre les indivisaires en cas de séparation, avec l’administration fiscale qui pourrait qualifier toute discordance de donation déguisée et exiger le paiement des droits de mutation à titre gratuit (entre concubins : taxation au taux de 60 % / entre partenaires pacsés : taxation selon un barème progressif allant de 5 à 45 %, après un abattement de 80.724 euros), ou avec les héritiers en cas de décès.

En principe, quelle que soit la quote-part de chaque indivisaire, toutes les décisions importantes doivent être prises à l’unanimité.  Toutefois, il est possible d’en convenir autrement dans une convention d’indivision aux termes de laquelle l’un des indivisaires peut être nommé gérant et se voir attribuer certains pouvoirs lui permettant d’agir seul dans certaines circonstances.

Les désaccords pourront être tranchés par le juge.

En cas de séparation, l’un des indivisaires peut acheter la part de l’autre ou se faire attribuer le bien dans le cadre d’un partage. Si l’achat a été financé par un prêt consenti aux deux indivisaires, celui qui conservera le bien prendra à sa charge le remboursement du solde du prêt.

Les indivisaires peuvent également convenir de vendre le bien. Dans ce cas, le prix est partagé en fonction des quotes-parts d’acquisition. A défaut d’indication dans le titre de propriété, le prix est partagé par moitié.

La fin de l’indivision est l’occasion de faire les comptes entre les ex-concubins ou ex-partenaires.

Si un indivisaire prouve avoir contribué financièrement au delà de sa quote-part, il peut prétendre au remboursement du trop versé (sauf en cas d’acquisition par des partenaires pacsés sous le régime de l’indivision).

Par ailleurs, si l’un des deux justifie d’une créance contre l’autre, par exemple parce qu’il a financé des travaux, il peut également prétendre au remboursement de la somme dépensée.

En cas de décès, la quote-part indivise du défunt est transmise à ses héritiers. Pour éviter cela, il est possible d’insérer dans l’acte d’achat une clause prévoyant en cas décès d’un indivisaire, une faculté d’acquisition ou d’attribution de sa quote-part  en priorité au profit du survivant.
On peut également prévoir la transmission de la part du défunt (ou de l’usufruit) au profit du survivant dans un testament. Toutefois, il faudra éventuellement tenir compte des droits des enfants du défunt qui sont réservataires. Le concubin devra payer des droits de succession au taux de 60 %. Quand au partenaire pacsé, tout comme l’époux, il est exonéré de droits de succession.

Le partenaire pacsé survivant bénéficie gratuitement pendant un an d’un droit d’usage sur le logement du couple au moment du décès et sur le mobilier le garnissant.

 

L’acquisition en tontine

La tontine (ou pacte tontinier ou encore clause d’accroissement) consiste à insérer une clause dans l’acte d’achat, ayant pour effet de rendre le dernier survivant unique propriétaire du bien qui n’entre pas dans la succession. A la mort du premier, le survivant est censé avoir été propriétaire du bien dès l’acquisition.

En cas de décès, si le bien a une valeur inférieure à 76.000 euros et constitue la résidence principale, le survivant est exonéré de droits de succession mais assujetti aux droits payés en cas de vente, beaucoup moins élevés.

La tontine présente deux inconvénients :

  • Si la valeur du bien est supérieure à 76.000 euros, le concubin survivant devra supporter les droits de succession au taux de 60 % sur la valeur totale du bien (il est rappelé que le partenaire pacsé est exonéré) ;
  • En cas de rupture, à défaut d’accord, le bien ne peut être ni vendu ni partagé.

 

L’acquisition par l’intermédiaire d’une société civile immobilière

Les concubins ou les partenaires peuvent créer entre eux une société civile immobilière (SCI) qui va réaliser l’acquisition du bien immobilier.

Le propriétaire du bien est la société. Les concubins ou les partenaires sont associés, titulaires de parts sociales, à hauteur de leur apport.

La SCI présente l’intérêt d’éviter les difficultés liées à la règle de l’unanimité que l’on retrouve en matière d’indivision.

Mais il existe quelques contraintes :

  • Le coût de sa constitution ;
  • Son formalisme (convocation et tenue des assemblées générales, rédaction des procès-verbaux, tenue de la comptabilité, déclarations fiscales, etc).

 

 

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